二手房买卖应注意的事项

　　由于二手房交易市场交易主体及标的多样化、情形复杂，因此二手房交易风险较大，出现了许多购房者支付了巨额购房款取得的却是房屋的“使用权”或房屋产权证迟迟无法办理等等。下面我就购房者在二手房买卖中应注意的法律问题进行简单概括和分析：

　　一、认真审查二手房产权是否清晰、明确，是否具备上市出售条件。

　　二手房主要指个人购买的新建商品房、经济适用住房及单位已购公有住房，其中应重点审查：　
　  1二手房是否已取得房屋所有权证;

　　2认真审查房屋所有权证书原件，必要时应到房产所在地**房管部门核实其真实性及合法性;

　　3二手房是否存在抵押贷款，购房款是否付清;

　　4已购公有住房产权为成本价还是标准价，原售房单位性质(*国家机关及*直属企事业单位、*及直属企事业单位、地方国家机关、地方企事业单位等);

　　5二手房是否具有法律、法规规定的禁止或限制进入市场出售情形;根据《*人民共和国城市房地产管理法(2007年修正)》*三十八条　下列房地产，不得转让：

　　(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法*三十九条规定的条件的;

　　(二)**机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

　　(三)依法收回土地使用权的;

　　(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

　　(五)权属有争议的;

　　(六)未依法登记领取权属证书的;

　　(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　6房屋是否已被出租、抵押、转让、赠与或改变房屋主体结构等;

　　7二手房为经济适用住房、已购公有住房的，转让方是否所转让的房屋是否已经具备上市交易条件。

　　二、认真审核二手房转让方主体资格。

　　1查看产权人身份证件(身份证、户口本、结婚证等)原件，产权人与房屋所有权证持有人是否一致;

　　2转让方委托他人代为出售的，应查看房屋所有人对代理人的授权委托书(必要时需公证);

　　3二手房是否存在共有权人，其他共有人是否同意转让，若二手房产存在共有人，共有人应出具同意转让的书面协议并放弃**购买权(必要时应办理协议公证);

　　三、二手房为已购公有住房的，应审核房屋产权人与原产权单位在买卖合同中是否另有特殊约定。

　　根据北京市国土资源和房屋管理局《关于调整〈关于实施“北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法”的若干规定〉的通知》中“关于征询原产权单位意见的问题”规定：/

　　(一)凡以房改成本价所购公有住房申请上市出售的，除与原产权单位在买卖合同中另有特殊约定的(不含住满五年一项)以外，可不再征询原产权单位的意见。但涉及房屋供暖、物业管理及公共维修基金等问题，卖方除应向买方如实告知外，还应协助买方办理与原产权单位的各项手续。

　　(二)凡以房改标准价所购公有住房申请上市出售的，应征得原产权单位同意，同时还应征询原产权单位在同等价格下是否**购买的意见，原产权单位放弃**购买权后方可另行出售。

　　(三)对职工征询原产权单位是否**购买意见不予答复的，可由房地产交易管理部门向其发函，以寄出邮戳日为准十日内仍不答复的，视为自动放弃**购买权。

　　(四)在京*和国家机关及*在京企事业单位另有规定的，从其规定。

　　四、签订一份完备的房屋买卖(转让)合同。房屋买卖(转让)合同应当载明下列主要内容：

　　1双方当事人的姓名或者名称、住所;

　　2房地产权属证书名称和编号;

　　3房地产坐落位置、面积、四周界限;

　　4成交价格及支付方式;

　　5房屋的装饰、设备标准;

　　6房地产交付使用的时间;

　　7房屋产权变更登记约定;

　　8违约责任;

　　9关于房屋供暖费、物业管理费、水电气费及公共维修基金等费用的约定;

　　10问题双方约定的其他事项。

　　五、买卖双方按照国家有关法律规定及时办理房屋产权变更登记手续。

　　二手房为新建商品房的，产权权属变更程序按照《城市房地产权属登记管理办法》、《城市房地产转让管理规定》及其他有关规定执行;二手房为经济适用住房、已购公有住房的，按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》及北京市国土资源和房屋管理局《关于调整〈关于实施北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法的若干规定〉的通知》等有关规定执行。